按照违约行为是否完全违背缔约目的,可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的,为根本违约。部分违背缔约目的的,为非根本违约。同样一个违约行为,可能导致根本违约,也可能是非根本违约。根本违约承担的违约责任重,非根本违约承担的违约责任也相对轻一些。例如,顾客买二米五布料,商店仅裁了二米三,短2分米的布。如果消费者买布的目的是做一套西装,二米三就不够用,商店购成根本违约。如果消费者买布的目的是做一幅床单,虽然短2分米,但不影响使用,商店则构成非根本违约。

第四、责任发生的时间不同。

市消保委7月27日发出成立以来的首份公开劝喻,希望本市所有房产中介企业,从27日起一个月内,主动剔除房产中介合同中的“霸王条款”,自觉维护消费者公平交易权,逾期不改者,发现一家曝光一家。
市消保委秘书长赵皎黎说,房产中介合同必须清除以下五种不平等现象:“规定消费者必须按承购条件签订房屋买卖合同”,属强制缔约行为;“规定消费者要委托居间人按承购条件向出售方承诺、代付定金”,此为强制授权行为;“约定的诚意金远高于中介报酬,且如果消费者违约,要将诚意金作为对居间人的赔偿金”,这是加重消费者违约责任行为;“规定买卖双方如果违约,居间人有权分享其中二分之一的违约金”,更是侵占违约金行为;还有“约定居间人按房屋成交价的1.5%作为中介费”的超标收费行为。
赵皎黎表示,虽然市消保委没有执法权,但可充分行使社会团体的监督权和建议权,对于逾期不改的中介公司,将给予全面曝光,并将情况反馈给监管部门。对此,市房地产行业协会表示,点评活动引起了整个行业的高度重视,很多企业已表示将根据专家点评重新修订格式条款。市工商局也指出,将根据点评,对现行的房产中介合同示范文本进行修改,以更好地规范房产中介市场。

第七、免(减轻)责事由不同。

五类房产中介不平等格式条款 一、强制缔约行为
居间合同规定:消费者必须按承购条件签订房屋买卖合同。
点评:委托人虽要求居间人按指定的房屋、约定的房价和付款方式提供居间服务,但房屋买卖合同的条款并非仅限于上述内容,买卖双方基于其它因素而未能达成合意实属正常与正当。只要委托方不是恶意规避合同责任,应当允许不签订房屋买卖合同。
结论:该条款属于加重委托人责任、排除委托人权利的条款。 二、强制授权行为
居间合同规定:消费者要委托居间人按承购条件向出售方承诺、代付定金。
点评:这实质是居间人通过代理签约锁定房屋买卖关系,确保自己获取居间报酬。如果委托人说“不”,就不能签订居间合同。
结论:该条款排除委托人权利,违背了合同自愿原则。 三、加重消费者违约责任
居间合同约定:诚意金远高于中介报酬,且如果消费者违约,要将诚意金作为对居间人的赔偿金。
点评:该条款将远高于居间报酬的诚意金作为委托人违约时的约定赔偿金或违约金,是典型的加重委托人责任的条款。
结论:违背了公平原则。 四、中介侵占买卖双方违约金
居间合同规定:买卖双方如果违约,居间人有权分享其中二分之一的违约金。
点评:该条款混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系,居间人将买卖合同一方应得到的权利被侵害后的救济据为己有。
结论:是典型的排除一方的权利的不平等条款。 五、中介费超出规定标准
居间合同约定:居间人按房屋成交价的1.5%作为中介费。
点评:该条款违反中介服务收费规定,超出中介服务规定的1%收费标准。
两类房产销售不平等格式条款 一、房产商侵占消费者购房预定金
房屋预定合同规定:如房产商与消费者洽谈不成,房产商按预定金的100%收取手续费。
点评:由于预定协议不可能穷尽预售合同中的一切条款,因此买卖双方对预售合同洽谈不成属正常情况,双方均不构成违约。然而,房产商却要消费者承担合同不能成立的责任,以手续费为由没收消费者的预定金,这种行为于法无据,于情不合。
二、房产商减小自己的违约责任
房屋预定合同规定:房产商单方面解除《预定协议》,只需向消费者双倍返还预定金。
点评:房产商单方面解除合同属违约行为,应当承担违约责任,即赔偿因不能签订《上海市商品房预售合同》给消费者造成的一切损失。该条款属排除消费者权利的不平等条款。

第十、责任形式不同。

③赔偿损失;

缔约过失责任没有免责事由,在缔约过程中只有双方人存在混合过错的情况下才存在减轻责任的可能,即双方在缔约过程都有过错造成了一方当事人的信赖利益的损失时,才可以减轻另一方的缔约过错责任。而违约责任中当合同双方当事人都存在违约时,就各自的违约行为对对方承担责任,可以相互折抵。当出现法定的免责事由或约定的免责事由时,违约方将免除承担法律责任。法定的免责事由主要是指合同法第117条规定的不可抗力,包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。约定的免责事由包括当事人在合同中约定的免责条款和约定的不可抗力的范围,约定的不可抗力条款是对法定不可抗力条款的补充与细化。

(4)客观上须另一方当事人信赖利益受到损失;

(12)因一方过错使合同变更后无效的行为;

(3)违反人格及人格尊严等违背诚实信用原则的缔约行为(见合同法第42条第3款);

(1)假借订立合同,恶意进行磋商(见合同法第42条第1款);

(5)违反初步的协议或意向协议或许诺;

一、缔约过失责任和违约责任定义:

第一、产生的依据不同。

缔约过失责任赔偿的法律常识

(4)擅自变更,撤回要约;

缔约过失责任是指在合同订立过程中,一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务,而致另一方的信赖利益的损失,并应承担损害赔偿责任。它是一种新型的责任制度,具有独特和鲜明的特点:只能产生于缔约过程之中;是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反;是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任;是一种弥补性的民事责任。

第八、赔偿损失的范围不同。

第九、行为形态不同。

第五、归责原则不同。

第二、责任保护的利益不同。

(5)当事人主观上的过错与另一方当事人信赖利益的损失之间须有因果关系。上述五个条件须同时具备,才能构成缔约过失责任。违约责任的构成要件分为一般构成要件与特殊构成要件,对于一般构成要件目前学界有不同观点,有一要件说、两要件说、三要件说、四要件说。[16]我认为,违约责任的构成要件只有一个,即违约行为,只要当事人一方有违约行为,不履行合同义务或履行合同义务不符合约定就应当承担违约责任。违约责任的特殊构成要件因违约责任形式的不同而有所差异,如损害赔偿责任的构成要件有:

(3)主观上必须当事人一方有过错,包括故意和过失;

(8)违反禁止强制订约的义务;

(7)订立合同中未尽保护义务而侵害对方人身权、财产权的行为;

一方面,过错责任原则要求以主观过错作为过错方承担缔约过失责任的构成要件,即确定其承担缔约过失责任不仅要有违反先合同义务的行为致使对方信赖利益的损失,而且缔约方主观上有过错;

缔约过失责任的赔偿范围

①违约行为;

缔约过失责任和违约责任的定义是什么?两者有什么区别?针对这个问题,律师365小编特意总结整理了与缔约过失责任和违约责任相关的法律知识美高梅官方网站,,希望能够帮助大家解决这方面的法律疑问。本文仅供参考。

⑤定金罚则;同时,在“合同履行”一章中的第63条规定了针对执行政府定价或政府指导价的合同的价格制裁的违约责任形式。

(15)无权代理而订立合同的行为等。违约行为形态不同学者划分不同,有学者将违约行为分为预期违约和实际违约,实际违约又分为不履行合同义务和履行合同义务不符合约定。不履行合同义务又可分为履行不能和拒绝履行。履行义务不符合约定又分为迟延履行、瑕疵给付与提前履行等。

④支付违约金;

缔约过失责任的赔偿的是信赖利益的损失,既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少,如费用的支出,也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益,信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。当然,这些利益表现是在缔约时可以预见的范围之内。赔偿应以过错责任原则为依据,适用完全赔偿原则。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。违约责任赔偿的是履行利益的损失,即合同成立且生效后,而违约方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时给非违约方造成的损失,履行利益赔偿的结果是使当事人达到合同完全履行时的状态。一般而言,相比较违约责任赔偿的范围要比缔约过失责任赔偿范围大。对于赔偿的计算办法、数额等,违约责任可以通过双方当事人协商,也可事前达成合意,但缔约过失的损害赔偿则不能合意事先达成。

缔约过失责任

(14)合同不被追认的无效行为;

缔约过失责任具有法定性,它是基于法律的直接规定而产生的,不是以当事人之间的约定产生,并且缔约过失责任的责任形式也是法律规定,即赔偿损失,当事人不能任意选择。而违约责任具有约定性,这是合同法的意思自治原则的体现,当事人可以在合同中约定违约责任的形式,约定违约金及赔偿损失的数额、计算办法等;同时违约责任也具有一定的法定性,如它规定了定金罚则及约定的违约金不得过分高于实际损失赔偿额等。但违约责任的性质更多的体现在约定性上。

违约责任

(10)因一方过错使合同不能成立的行为;

②损害事实;

缔约过失责任的责任形式只能是赔偿损失,依合同法第42条的规定,当事人在订立合同过程中给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。违约责任的责任形式则很多,合同法在第七章违约责任中主要规定了如下几种责任形式:

归责原则的不同决定了它们的构成要件不同。缔约过失责任的构成要件主要有:

第三、责任的性质不同。

(13)因一方过错使合同被撤销的行为;

缔约过失责任制度在制度设立上最初就是为了保护缔约双方从开始接触、磋商到合同不能成立、合同无效、合同被撤销时双方之间为此而形成一种特殊的信赖关系,并基于这种特殊的信赖关系期望通过合同的订立、履行去实现合同目的过程中产生的信赖利益。所谓信赖利益是指当事人信赖其与对方签订有效合同而产生的利益。对于信赖利益的损失,依民法一般原理应给当事人予以补偿,应承担缔约过失责任;若无缔约过失责任制度,则难以建立对信赖利益的保护制度,从而使当事人在缔约阶段的信赖利益失去法律保护。而违约责任则重在保护合同当事人的履行利益,所谓履行利益是指合同当事人基于合同的生效,实际履行后所获得的利益。合同生效【美高梅官方网站】完全违背缔约目的的,该条款混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系。后,对于债务人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定而使得债权人的履行利益得不到实现时,法律规定或当事人约定债务人对此应承担违约责任。

违约责任的实际表现以及免责情况

(2)当事人一方必须违背依诚实信用原则所产的法定义务,即先合同义务;

(6)泄露或不正当地使用商业秘密;

(1)当事人双方必须有缔约行为,即这种行为发生在合同订立阶段;

另一方面,这种过错必须与信赖利益的损失之间有因果关系,以此来确定缔约过失责任的范围。违约责任的归责原则是严格责任原则,即违反合同义务的当事人无论主观上有无过错,均应承担违约责任的归责原则。严格责任原则作为违约责任的归责原则已得到国内学者的普遍认可。立法上在合同法第107条将该原则予以确立。同时,对于某些有名合同规定适用过错责任,如合同法第189条、第191、第320条、第374条、第406条、第425条等,这样形成以严格责任原则为主导,过错责任原则为例外和补充的格局。

缔约过失责任只产生在缔结合同过程中,包括合同成立;在这个过程中,因一方当事人的过错致使合同不能成立,即仍处在要约或承诺阶段,或合同虽已成立但因其合同标的不适法而无效,或因合同虽已成立但因其意思表示的不真实,法律行为不能发生法律效力而被撤销时,当事人已经为订立合同花费了一定的费用或为签订此合同而丧失了其他利益机会,这样立法上为平衡当事人的利益,对信赖利益的保护而创制了缔约过失责任制度。而违约责任只能发生在合同成立后且已生效,如合同已成立但不生效,此时并没有产生合同义务,因而不产生违约责任,只能产生缔约过失责任。合同生效后,债务人开始履行义务,如对合同义务的不履行或履行不符合约定,此时才产生违约责任。

②采取补救措施;

二、缔约过失责任与违约责任的区别:

对缔约过失责任构成要件中的缔约过失行为的研究,梁慧星先生,王利明先生,崔建远先生对此有较完善的论述,归结起来大致有以下几种

违约责任是违反合同的民事责任的简称,是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。根据合同法第107条规定,违约责任有三种基本形式,即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然,除此之外,违约责任还有其他形式,如违约金和定金责任。

缔约过失责任的归责原则应该是过错责任原则,即当事人在订立合同过程中因合同未成立、合同无效或合同被撤销,致使对方信赖利益损失时,应以其过错作为确定责任的要件及确定责任范围的依据。这里包括两层含义:

(2)欺诈缔约,即故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况(见合同法第42条第2款);

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③违约行为与损害事实之间要有因果关系。

第六、构成要件不同。

①继续履行;

(9)缔约之际未尽通知、保密义务等给对方造成损失的缔约过失行为;

缔约过失责任是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情形而产生的责任,缔约一方当事人违背以诚实信用原则所应负的通知、说明、协力、忠实、照顾等先合同义务,此时合同并未生效,即未发生合同之效力,因此,缔约过失责任产生的根据是先合同义务。而违约责任则只能产生于已生效的合同,合同已生效,债务人应按合同约定的义务履行,对约定义务的违反,债务人应承担违约责任,因此,违约责任产生的根据是合同义务。

(11)因一方违反法律、法规致使合同无效的行为;

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