怎样解除合同才有效,解除合同还必须当事人依法行使合同解除权

合法的解除合同须符合法律规定的条件和程序。
首先必须具备法定或约定的合同解除情形,根据合同法规定以下情形可以解除合同:
因不可抗力致使不能实现合同目的;
在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
法律规定的其他情形。
当事人协商一致,可以解除合同,当事人也可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
当事人具备了合法的合同解除权并不当然使合同自行解除,解除合同还必须当事人依法行使合同解除权,那就是当事人必须通知对方当事人解除合同,合同自通知到达对方时才解除。
合同生效后,合同双方就必须履行,但是,实践中往往出现一些情况,造成合同双方不愿意继续履行或者不可能继续履行,这时,法律允许当事人自行解除合同,对尚未履行的部分终止履行。
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1、约定解除:解除合同有两种方式,一种是约定解除,合同双方协商一致,好合好散。在合同订立过程中,既体现当事人的意志,又简单方便实用的就是约定解除合同的方式了。这种方式的适用前提是,当事人事先在合同中对解除合同的适用情况、解除条件等做出明确的约定。如果约定解除合同条款,如“如果甲方不按照约定的时间支付酬金,乙方有权单方解除合同”,有解除权的当事人一方可以依据约定解除的条款达到解除合同的目的。
2、单方解除:即一方行使法律赋予的解除权,叫作单方解除合同(注意这里所说的解除是行使法定权利,与我们平时所说的“擅自解除合同”有本质区别)。一般来说,守约方对于合同另一方轻微性的违约不得行使解除权,只有在合同另一方存在根据根本性违约行为,造成签订合同的目的不能实现,守约方可以“单方”解除合同。
A、解除合同的事由。首先要明确,必须出现法定或约定的解除事由,才可以行使解除权,否则就是擅自解除合同,就是违约。法定的解除事由主要有、因不可抗力致使不能实现合同目的;、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。以上四种情形属于根本性违约,致使合同的目的不能实现与落空。除这四种法定事由外,当事人还可以约定其他的解除事由,比如“如甲方累积二次逾期偿还贷款利息,乙方有权解除合同”之类。
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B、行使解除权的方式。合同法规定,当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。当然,这毕竟是单方解除合同,对方可能不接受我方的解除事由,因此,合同法同时规定,对方有权请求人民法院确认解除合同的效力。
C、行使解除权的期限。如果赋予一方随时解除合同的权利,其结果一定是严重损害另一方的利益,因此,合同法规定解除权必须在期限内行使,“有权不用,过期作废”。对于解除权的行使期限,合同法只做了原则规定,基本上是如果有法律规定时按规定,没有法律规定但当事人有约定时按约定,既没有规定又没有约定的,经对方催告后在合理期限内不行使,该权利消灭。解除权消灭后如果再去解除合同,将不再受合同法关于解除权条款的保护,有可能被追究违约责任。
提示:当合同有效成立之后,尚未完全履行之前,出现的主客观的情况确实致使合同的履行不可能或不必要时,为了避免损失的发生,维护自己的合法利益,合同当事人完全可以通过法律设定的合同解除制度来达到提前终止合同效力的目的。而不是坐等不利因素的进一步扩大,造成对自己不利的结果。法律允许当事人依法订立合同,也同样允许当事人依法解除已经生效的合同。

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开发商违约,怎样解除合同才有效?

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2014年2月25日,焦某与金汉公司签订《房屋买卖合同》,约定焦某于合同签订60内支付全部购房款,逾期超过60日后,出卖人有权解除合同。金汉公司于2014年6月26日向焦某发出解除《商品房买卖合同》的通知函,该通知载明:“您应当于2014年4月26日之前支付购买房屋的全部购房款,交款日期及金额以银行到账为准。但金汉公司至今未收到您购房款,由于您未按合同规定的时间付款已经逾期超过60日(截至2014年6月25日)。”

法院查明,焦某已经缴纳购房款,最后一笔款支付期为2014年5月。(详见内蒙古金汉房地产有限公司与焦洋房屋买卖合同纠纷(2015)呼民一终字第307号二审民事判决书)。

在现实生活中,我们签订合同后并不是就会一帆风顺达到合同既定利益的,很多时候因为一方违约或者其他原因都会发生需要解除合同的情形,那是不是解除合同都需要催告继续履行合同函呢?请看律师365小编的解答。

怎样解除合同才有效,解除合同还必须当事人依法行使合同解除权。问

金汉公司以通知的形式解除《商品房买卖合同》的行为有效吗?焦某与金汉公司之间的《商品房买卖合同》是否已经解除?

一、并不是解除合同都需要催告继续履行合同函

法院观点

(一)需要发送催告继续履行合同函的情况

1、合同有效。

焦某与金汉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务,任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。

根据我国《合同法》的规定,合同的解除分为协议解除和法定解除。《合同法》第九十三条对协议解除作出了明确的规定:即“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。该法条未规定解除合同必须经过催告程序。关于法定解除合同的情形,《合同法》第九十四条也作出了具体规定:即“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

2、本案无合同约定的解除事由。

焦某已如期交纳了购房款,充分履行了合同义务。没有出现合同约定的解除事由。

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

3、本案无法定解除合同事由。

根据当事人提交的证据及该院查证的事实显示,焦某并未迟延履行主要债务,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项规定:“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;”在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件:当事人一方迟延履行的是主要债务,而不是一些次要的、附属的义务,债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后,债权人不能马上行使解除权解除合同,还要给债务人一个催告,给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同,在合理的宽限期到来时,债务人仍不履行合同,债权人才有权解除合同。两个条件缺一不可。

而本案中金汉公司并未给焦某发出催告,又无视焦某收到《商品房买卖合同》的时间,在焦某收到合同未满60日,且在其所谓的合同签订期满60日即视为逾期,逾期60日后,未经催告及合理的宽限期即直接发出解除合同通知的行为于法无据,因此,金汉公司亦不具备法定的单方解除合同的条件。

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

综上,由于本案双方当事人所签的《商品房买卖合同》没有出现合同约定的解除事由或法定的解除事由,则金汉公司不得擅自单方解除合同。故其解除《商品房买卖合同》的通知行为无效。

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

法律小贴士

1、一方迟延履行主要合同义务,如未付首付款、不予办理产权转移手续等,守约方应当先发出通知催告对方继续履行,通知以用EMS邮寄为宜,并在快递面单上写明文件内容即:解除合同通知。并保留快递单回执,留作证据。

2、一方违约在先,符合约定解除条件,守约方应当通知违约方。通知到达对方时合同即解除。若无法证明已经通知违约方,可能合同继续有效,有己方违约的风险。

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

法律法规

(五)法律规定的其他情形。

1、《中华人民共和国合同法》

第六十九条 【不安抗辩权的行使】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条 【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第九十七条 【解除的效力】合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零八条 【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

在五种情形中,只规定了一种情形即第九十四条第(三)项“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”,须经催告后才可解除合同;对该条第(一)、(二)、(四)、(五)项规定的情形,并无法定的必须经过催告程序。

2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》

第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

(二)不需要发送催告继续履行合同函的情况

我国《合同法》是从违约后还能不能实现合同目的来区分和确定合同能否解除的,规定当一方违约,致使另一方订立合同所期望的经济利益受到严重影响时才可以解除合同。《合同法》对合同的法定解除是有严格限制的,目的是既要有效保护非违约方的利益,必要时允许其解除合同,又要限制非违约方滥用解除权。至于哪些违约行为可以认定为严重影响当事人订立合同所期望的利益,应当具体问题具体分析,并不是解除合同都必须经过催告程序。

一方(债务人)重大违约,另一方(被违约人、债权人)有权单方解除合同(法定解除)。为了尽量保护交易关系,有些解除需要催告的前置性程序,在没有必要或者没有可能的情况下,也可以不催告,直接通知相对人解除合同。[1]金钱给付一般要先行催告。

1、开发商承诺交付的房屋结构有重大变化,楼房盖起后,买受人发现这种变化。楼房有整体设计、整体规划的要求,不可能给买受人单独改变,此时催告无必要,可直接通知开发商解除合同。

2、婚礼上用的鲜花到期没有送到,婚礼不能推迟,买受人可直接通知出卖人解除鲜花买卖合同。

3、出卖人甲应在2月27日向买受人(承揽人)乙交付原材料,买受人(承揽人)乙在3月1日前应向定作人丙交付工作成果。甲违约,如果催告已经来不及,乙自可直接通知甲解除合同。

4、标的物是不可替代物,出卖人已经该物出卖给第三人并为交付,买受人可直接通知出卖人解除合同。

5、双方事先的合同中约定,一方重大违约时,另一方可直接通知对方解除合同。

6、《合同法》第95条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”约定解除权行使期限的,解除权人可以直接通知对方解除。

所以,虽然按照规定,出于尊重合同对手方出发,一般解除合同需要催告继续履行合同函,意思就是只有发送催告函后才可以解除合同,但是法律中对此也考虑到了特殊情形,即我们上文提到的直接解除合同情形,这时候大家是可以直接接触合同无需发送催告继续履行合同函的。更多相关知识您可以咨询律师365浙江律师。

延伸阅读:

不履行合同要承担什么责任

违约金赔了合同还要履行吗

解除合同后履行方式能替代吗?

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